<< geri   Yazdırma Sayfası  PDF

Yabancı Uyruklu Kişilerin Türkiyede Mal Edinmesi Hakkında Kanun

YABANCILARIN ÜLKEMİZDE TAŞINMAZ EDİNİMİ

Ülkemizde yabancılara taşınmaz satışı Cumhuriyet öncesi ve sonrası olmak üzere iki başlık altında ele alınabilir;

I. Cumhuriyet’ten Önceki Durum

Cumhuriyet öncesi dönemde, 08 Haziran 1868 tarihli “Uyruk-i Ecnebi yenin Emlaka Mutasarrıf Olmaları Hakkında Kanun” ile yabancılara taşınmaz edinme hakkı tanınmıştır.

Yabancıların, bu kanuna göre edindikleri taşınmazlara ilişkin hakları, Birinci Dünya Savaşına kadar devam etmiştir. 1914 yılında çıkarılan “Kavanin-i Mevcude de Uhudu Atikaya Müstenit Ahkamın Lağvı” ile yabancılara önceden tanınan tüm ayrıcalıklar kaldırılmıştır.

II. Cumhuriyet Sonrası Durum

Lozan Antlaşmasıyla, yabancı gerçek kişilerin mütekabiliyet (Karşılıklılık) esası çerçevesinde Türkiye’de taşınmaz edinimi kabul edilmiştir.

Bugünkü anlamda yasal düzenleme ise; 1934 tarih ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nda düzenlenmiştir.

- 1934–2003 dönemi

Karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla sadece yabancı gerçek kişilere taşınmaz satın alma ve miras yoluyla edinme hakkı tanınmıştı.

Kısıtlamalar:

1- Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde edinebileceği alan 30 hektar ile sınırlandırılmış ve bu miktarı geçen alanları edinebilmeleri hükümet iznine bağlı kılınmıştı.

2- Köylerde, askeri yasak bölge ve güvenlik bölgeleri ile stratejik alanlarda yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi mümkün bulunmamaktaydı.

Öte yandan; 1984 ve 1986 yıllarında bu kanunda yapılan değişiklikle karşılıklılık ilkesine istisna getirmek suretiyle yabancı gerçek kişilerin (Bakanlar Kurulu Kararıyla) taşınmaz edinmeleri olanaklı hale getirilmiş; ancak her iki yasal düzenleme de Anayasa Mahkemesi kararı ile iptal edilmiştir.

— 2003–2005 dönemi

4916 sayılı kanunla yapılan değişiklik ile

1- Karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı gerçek kişilerin yanı sıra yabancı ülkelerde o ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine de 30 hektar ile sınırlı olmak üzere taşınmaz edinme hakkı tanınmıştır.

2- Yabancı uyruklu gerçek kişilerin miras yoluyla taşınmaz edinmesinde karşılıklılık koşulu kaldırılmıştır.

3- Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esas alınmıştır.

4- 442 sayılı Köy Kanunu’nun 87’nci maddesi yürürlükten kaldırılmış ve köy sınırları içerisinde de taşınmaz edinimi mümkün hale gelmiştir.

5- Sınırlı ayni hakların (yararlanma hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, ipotek vb.) tesis edilmesinde, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri için karşılıklılık koşulu kaldırılmıştır.

6- Askeri bölge ve güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelerdeki kısıtlamalar aynen muhafaza edilmiş, mevcut kısıtlamalara ek olarak kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye yönelik Bakanlar Kuruluna yetki verilmiştir.

Bu düzenleme, Anayasa Mahkemesinin 14/3/2005 tarih 2003/70 E. ve 2005/14 K.sayılı kararı ile oybirliğiyle iptal edilmiştir.

— 2006 ve sonrası dönem

29.12.2005 tarihli ve 5444 sayılı Kanunla yapılan değişiklik neticesinde;

1- Karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı uyruklu gerçek kişilerin, ülke genelinde edinebileceği taşınmaz miktarı 30 hektardan 2,5 hektara düşürülmüştür.

2- Yabancı uyruklu gerçek kişiler sadece imar planı olan yerlerde konut ve işyeri olarak ayrılan alanlarda taşınmaz edinebileceklerdir.

3-Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî hak edinebilirler.

4-Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye'de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı aynî hak tesis edilemez.

5- Karşılıklılığın tespitinde hukukî ve fiilî durum esas alınır. Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır.

6- Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından, taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları ve yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespit etmeye Bakanlar Kurulu yetkili kılınmıştır.

7- Bu madde hükümlerine aykırı edinilen veya kanunî zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ile sınırlı aynî haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

Ülkemizde yabancıların taşınmaz edinmesinin ilk şartı o ülke ile karşılıklılığımızın bulunmasıdır. Yani, diğer ülkede vatandaşlarımıza taşınmaz edinme hakkı tanınıyorsa ülkemizde de aynı haklar tanınmaktadır.

Karşılıklılık olup olmadığı büyükelçiliklerimizce sözkonusu ülkede fiili durum araştırıldıktan sonra Dışişleri Bakanlığımızca belirlenmektedir.

Buna göre taşınmaz edinimi konusunda Türkiye ile diğer ülkelerin karşılıklılık durumu:

· Ülkemizle arasında karşılıklılık olan ülke sayısı 51,

· Geçerli ikamet izni bulunması kaydıyla ülke sayısı 14,

· İçişleri Bakanlığı izni ile edinebilen ülke sayısı 29’dir.